Ana Sayfa
Hakkımızda
Faaliyet Alanları
Vekaletname
Blog
İletişim• ARSA SAYILMA NİTELİKLERİ ( Nazım İmar Planının Ait Olduğu Yerdeki Unsurlar )
• NAZIM İMAR PLANI KAPSAMINDAKİ TAŞINMAZLAR ( Kamulaştırma Hukuku Yönünden Arsa Sayılabilmeleri )
• ARSA ( Kamulaştırmada Kıymet Takdiri Esasları )
• KAMULAŞTIRMADA ARSA SAYILMA NİTELİKLERİ
• KAMULAŞTIRMADA ARSANIN KIYMET TAKDİRİNİN ESASLARI
• KAMULAŞTIRMADA ARSA-TARIM ARAZİSİ AYIRIMI
• ARSA-TARIM ARAZİSİ AYIRIMI ( Kamulaştırmada )
ÖZET : Belediyelerce, yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim ( büyükşehir, il, ilçe, köy ), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da göz önünde bulundurulabilir.
DAVA VE KARAR : Yargıtay 1. Başkanlık Kurulunun 27.6.1996 gün ve 56/3 sayılı kararı üzerine 13 Mart 1998 tarihinde toplanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, nazım ,mar planı içinde yer alan taşınmazların salt bu nedenle arsa sayılacağına dair Beşinci Hukuk Dairesi kararları ile böyle bir taşınmazın arsa olarak nitelendirilebilmesi için, taşınmazın fiilen meskun halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında bulunması gerektiğine dair Onsekizinci Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları arasında içtihat aykırılığının bulunduğu kabul edilmiştir.
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi, kamulaştırılan taşınmazların kıymet takdir esaslarını belirlerken arazilerde, taşınmaz veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirinin, arsalarda ise, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara ait değerlerin dikkate alınacağını hükme bağlamıştır.
Kamulaştırma Kanununda, arsanın tanımı yapılmamış olduğundan arazi ile arsa arasındaki ayırım, Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesi, bu maddeye dayanılarak çıkarılan Bakanlar Kurulu kararı ve uygulamada belirlenen esaslara göre yapılmaktadır Emlak Vergisi Kanununun 12 maddesi, “belediye sınırları içinde, belediyece parsellenmiş araziyi” arsa saymış parsellenmemiş araziden hangilerinin arsa sayılacağını bu konuda çıkarılacak Bakanlar Kurulu Kararına bırakmıştır.
Bakanlar Kurulu bu konuda en son çıkarılan 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı kararında, emlak vergisi yönünden parsellenmemiş araziden hangisinin arsa sayılacağını belirlemiş olup, kamulaştırma bedel arttırımına ilişkin davalarda bu konudaki ilkelerin bazıları Yargıtay’ca benimsenerek uygulanmıştır. Uygulamada tevhidi içtihat konusu ve sınırları bakımından bu genelgede sözü edilen imar planı, imar Kanununda öngörülen “nazım imar planı” ve “uygulama imar planın ayırım yapılarak ele alınmış, uygulama imar planında yer alan taşınmazlar, anılan Kanuna göre tabi bulundukları işlemler itibarı ile arsa olarak değerlendirilmiş iken, nazım imar planı konusundaki taşınmazlar yönünden uygulamada sözü edilen aykırı görüşler doğmuştur.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu bu taşınmazların ayrıca meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanan yerler arasında bulunması şartını ararken Beşinci Hukuk Dairesi böyle bir şarta yer vermemiş bu taşınmazları salt bu nedenle ( nazım imar planı içinde olduğu için ) arsa saymıştır.
İlk oturumda bu ayırım dikkate alınarak yapılan müzakereler sonunda yapılan oylamada her iki görüş yeterli çoğunluğu bulamamış, her iki görüşün de arsa-tarım arazisi ayırımında tatmin edici bir çözümü ifade etmediği düşüncesinden hareketle,
İkinci oturumda, birinci oturumdaki görüşmelerden çıkan sonuç gözönünde bulundurularak Beşinci ve Onsekizinci Hukuk Dairelerinin uygulamalarını dikkate almakla beraber, her iki Dairenin arsa değerlendirmesi konusundaki görüşlerine esneklik getiren bir öneri Genel Kurula sunulmuştur. Genel Kurul bu öneriyi, Yargıtay Kanununun 45. maddesinin son fıkrası hükmü kapsamında değerlendirmiştir. Bu öneri dikkate alınarak yapılan müzakerelerde Belediyelere ait usulüne uygun alarak onaylanıp yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazların arsa sayılabileceği ancak nazım imar planlarının çok geniş alanları içine alabilecek tarzda da düzenlenebildiği ve özellikle beldeler için yapılan nazım imar planlarının beldenin idari sınırlarının tamamını içine alabildiği, yerleşim yerlerine ve belediyece hizmet getirilen bölgelerin çok uzağında bulunan ve bölgedeki yerleşim yerinin genişliği ve nüfus artışı ile nüfus yoğunluğuna göre yakın zamanda iskan açılması mümkün olmayan yerlerin de nazım imar planı sınırları içine dahil edildiği ve yerleşim yerlerinden uzakta olan bir kısım taşınmazların da sırf kamulaştırmayı sağlamak amacıyla plan kapsamında gösterilebildiği gözetilerek belirtilen durumlarda taşınmaz, belediye nazım imar planı içinde ol sa dahi arsa olarak kabul edilemeyeceği görüşü benimsenmiştir.
Varılan bu genel sonuç doğrultusunda, tevhidi içtihat yönünden nazım imar planı’ndan yalnız belediyelerce yapılanlarının dikkate alınması, nazım imar planında yer alan taşınmazların arsa olarak nitelendirilmelerinde yalnız bu durumlarının değil, ait oldukları belediyelerin yerleşim ve nüfus yoğunluğunun, ulaşım ve alt yapı hizmetlerinden yararlanma olanak ve olasılıklarının yerleşim merkezlerine uzaklıklarının nazım imar planı içindeki konumları ve kullanım biçimleri, planlanan kapsamda ve süre içinde yerleşim alanlarına dönüşme olasılıklarının da gözönünde bulundurulacağı öngörülmüştür.
Buna göre, belediye nazım imar planında yer alan bir taşınmaz arsa sayılabilecek ise de, onun arsa olarak nitelendirilip buna göre değerlendirilmesine esas olmak üzere, nazım imar planının ait olduğu belediyenin yerleşim alanının devamında, uzantısında yer alması alt yapı hizmetlerine henüz kavuşmamış olsa bile, istendiğinde imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki artış itibariyle uygulama imar planının düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması gibi hususlarının da araştırılıp gözönünde bulundurulacağı öngörülmekte, buna karşılık taşınmaz belediye nazım imar planı içinde olmasına rağmen bu plandaki konumu itibariyle iskanının yasaklanmış bulunması, nazım imar planının ait olduğu beldenin nüfusu, gelişmesi, yapılanma yoğunluğu ve taşınmazın yerleşim merkezine uzaklığı gibi nedenlerle uygulama imar planı hazırlanmasının yakın bir olasılık olmadığı ve daha önce planda yer almadığı halde, yürürlükteki mevzuat gereği kamulaştırılabilmesi amacıyla ve hemen kamulaştırma kararından önce nazım planı düzenlenmiş veya mevcut nazım plan kapsamına alınmış olması gibi haller de arsa değerlendirilmesinde göz önünde bulundurulacaktır.
SONUÇ : “Belediyelerce yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim ( büyükşehir, il, ilçe, köy ), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da göz önünde bulundurulabilir” biçiminde birinci toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığından,17.4.1998 gününde yapılan ikinci toplantıda üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verilmiştir.
